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売却Q&A
 不動産売却時によく頂く疑問・不安にお答えします。

1.「売却」が先?それとも「購入」が先?
2.不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの?
3.住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要?
4.持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの?   
5.不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの?
6.依頼したらどんなことをしてくれるの?
7.不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある?
8.営業マンについて希望を言ってもいい?
9.不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能?
10.売却価格はどうやって決まる?
11.査定価格の仕組みはどうなっている?
12.査定はどうやって行う?
13.査定価格より高く価格設定しても売れる?
14.買い取り制度ってどんなもの?
15.売却価格は途中で自由に変更できる?
16.近所に内緒で売却することはできる?
17.買い手からの印象をよくするコツは?
18.売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント?
19.不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?
20.不動産の売却時にも税金はかかる?
21.ローン残債が多いと買い替えはムリ?
22.買い替え用のローンって、どんなもの?
23.優遇税制にはどんなものがある?

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1.「売却」が先?それとも「購入」が先?

基本は売却先行を考えます。
お客様の状況によりますが、売却先行でまずは検討をおすすめします。購入が先の場合、じっくりと探せるメリットがありますが、最終的には、現宅を売却でき なければ決済できないケースがほとんどだと思います。
また、先に購入物件が決まっていると、売却金額を下げる必要がでてくることもございます。売却先行で は、思ったよりも早く売れた場合、賃貸やご実家等での仮住まいの心配がありますが、資金計画も立てやすく安全です。
闇雲に売り出すのではなく、売却 の目処や売却できそうな価格もしっかりと検討し、同時に購入物件も探しはじめます。どちらの場合も購入と売却のタイミングが重要です。  




2.不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの?

極端に影響はありません。
4月から新生活という方が多いため、秋から冬にかけて購入希望者様が相対的に増加します。しかし、賃貸と違い極端になることはありません。通年、探されている方はたくさんおられます。地域性もありますので、地域に詳しい不動産業者とよく相談しましょう。




3.住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要?

 
ケースバイケースです。
売却、購入がスムーズにいった場合は2、3ヶ月程度です。しかし1ヶ月の方も6ヶ月かかる方もおられます。不動産の売買ではさまざまなケースがあり、期間もそれぞれです。相談だけでもはやめにいっておくのがベストです。




4.持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの?

 
問題はどこにあるかです。
有効な広告、既存の購入希望者様への素早いご紹介はもちろんのことですが、通常、価格を相場より低めに設定すると早く売却しやすいです。しかし、すぐに価格を下げる方向へいくよりも、急ぎたい理由と時期を、しっかりと相談した上で売り出しましょう。かなり急いでいる方は、価格や条件が折り合えば、当社にて 買取らせて頂きます。



5.不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの?

 
価格を下げる方法と、買取。
有効な広告、既存の購入希望者様への素早いご紹介はもちろんのことですが、通常、価格を相場より低めに設定すると早く売却しやすいです。しかし、すぐに価格を下げる方向へいくよりも、急ぎたい理由と時期を、しっかりと相談した上で売り出しましょう。かなり急いでいる方は、価格や条件が折り合えば、当社にて 買取らせて頂きます。



6.依頼をしたらどんなことをしてくれるの?

お取引が滞りなく行えるよう、お手伝いさせて頂きます。
査定のご依頼を頂きましたら、物件について調査をし、価格についてアドバイスさせて頂きます。その後、インターネット等での広告、既存の購入希望者様への 紹介等をし、買主様を見つけます。
買主様が決まりましたら、契約に向けて価格、引渡し日、引渡し状況等の再確認をさせて頂きます。契約準備が整いました ら、重要事項を説明し、契約を行います。
買主様の住宅ローンの準備をしている間に、登記(所有権移転、抵当権抹消)の段取りをし、司法書士、銀行と打ち合 わせをします。
すべての準備が整いましたら、代金の授受、所有権移転、お引渡しとなります。お取引が滞りなく行えるよう、お手伝いさせて頂きます。




7.不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある?


媒介は3種類、他2種類です。
媒介(=仲介)契約では専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類、他にも代理契約、直接買取の計5種類があります。
1番の違いは専属専任媒介、専任媒介は依頼する不動産業者は1社のみ、一般媒介では複数社に依頼することが可能となることです。代理契約はあまり個人のお客様には一般的ではあり ません。それぞれ長所短所がございますので、ご理解頂いた上でご選択することをおすすめいたします。




8.営業マンについて希望を言ってもいい?


どんどんおっしゃってください。
どんなことでもどんどんお気軽におっしゃってください。不動産売却の行為は、他の誰でもなく、お客様のものです。お客様が不安に思っていること、疑問に思っていることは、何でも伝えていくべきだと思います。 




9.不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能?


可能です。ただしリスクはあります。
不動産売買では、関連する法律がたくさんあり、知らずに行うとトラブルにつながってしまいます。また直接取引では、双方の「言った言わない」や説明不足、知識不足から裁判まで発展することもあります。知人やお隣に売る場合でも、トラブルのリスクを考えると、不動産業者を通すことをおすすめします。




10.売却価格はどうやって決まる?


最終的には売主様の意思によって決まります。
まずは売主様とお話をさせて頂いた後、物件の状況、近隣の取引事例などから、査定価格を算出し、売り出し価格をご提案させて頂きます。査定価格を参考に、ご相談し、売り出し価格を決めて頂きます。




11.査定価格の仕組みはどうなっている?


さまざまな要素を総合的に判断します。
近隣の成約事例、公的機関による価格、物件の状況、買主様のニーズ等、総合的に判断し算出します。概ね3ヶ月で売却できることを想定しています。 




12.査定はどうやって行う?


2種類の査定がございます。
お電話、FAX、メール等で内容をお聞きし、机上で査定させて頂く簡易査定と、実際に現地を見せて頂き、ご相談させて頂く訪問査定がございます。
簡易査定 は、現地を見ないで行うため、相場を確認されたい方におすすめです。
訪問査定は、売却を具体的に考えていきたい方におすすめです。実際、売り出し価格は現 地を見てみないと、わからないこともあります。査定後、しつこく営業することは ございませんので、ご安心ください。




13.査定価格より高く価格設定しても売れる?


売れることもありますが、価格決定は慎重に。
色々な条件が重なれば、タイミングよく売れる可能性はあります。しかし、大きく差があれば売却は非常に難しくなり、逆に値下げしないと売れなくなるかもし れません。購入者様も、さまざまな物件を比較検討しておられます。高くしたい場合は、担当者とよく相談しましょう。



14.買い取り制度ってどんなもの?


確実にすばやく現金化できます。
当社が直接買い取る制度です。査定価格よりも低い価格になりますが、確実にすばやく現金化できます。基本的には現状のままで大丈夫ですので、リフォームす る必要はありません。また直接買い取りますので、仲介手数料も不要です。物件によっては買取ができない場合もございます。




15.売却価格は途中で自由に変更できる?

変更可能です。
変更可能です。しかし、一度決めた価格を上げるのは不動産の市場ではほとんどありません。反響の状況によっては、値下げの検討も必要ですが、タイミングと 下げ幅はよく相談しましょう。値下げを繰り返すことは、購入を検討される方にとって不信感につながる場合もありますし、さらに値下げ交渉の入る可能性もありますので、注意が必要です。



16.近所に内緒で売却することはできる?


できます。
内緒の程度によりますが、可能です。業者による買取が一番内緒にしやすいです。仲介の場合、一切の広告を控えますと、登録顧客のみへのご紹介になり ますので、物件によっては売却が難しくなったり、長期化するかもしれません。また、戸建ですと、室内の内覧をされますので、気づかれる場合があります。
近所へのポスティングチラシは控えてほしい、インターネットに写真は掲載しないでほしい、現地に看板は控えてほしいなど、広告の仕方は個別にご対応できます。



17.買い手からの印象をよくするコツは?


第1印象が重要です。
お家については、第1印象が重要です。少しでも綺麗にし片付けておくだけで、印象がちがいます。できれば水廻りは特に重点的に行うことをおすすめします。
また、購入希望者様が内覧に来られた際は、玄関の売主様の靴は靴箱へ入れ、広々としておき、照明はすべてつけましょう。
いらっしゃったお客様に、売主様か ら過度に話したりアピールすることは、逆効果になりますので、案内時の説明は、担当者に任せて、聞かれたことだけ素直に答えるスタンスでいる方が、よいと 思います。



18.売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント?


そのままで大丈夫ですが、有利になる場合があります。
建物の状態により、リフォームした方が有利になる場合があります。買主様ご自身で好きなリフォームをしたい方や、古家付土地として探されている方など事情は、さまざまです。リフォームすればすぐ売れるということはでありません。状況によって違いますので、まずは担当者に相談しましょう。



19.不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?


主なものは印紙税、仲介手数料、登記費用です。
1.印紙税 15000円となることが多いです。
2.仲介手数料 売買金額400万円超の場合、売買価格の3%+6万円とその消費税
3.登記費用 売渡 証書作成、抵当権抹消費用、住所変更など、がかかります。
状況により以下の費用もかかる場合があります。
4.測量費用 境界標を設置するときに費用が発生します。
5.不動産譲渡所得税・住民税 売却で譲渡益がでますと税金がかかりますが、時限立法の特例があります。



20.不動産の売却時にも税金はかかる?


かかることがあります。
不動産を購入したときよりも、高く売却できた場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。ご自宅の売却の場合は、大きな心配はいりませんが、税制は、適用条件、特例措置など複雑です。詳細は、税務署や税理士にご相談頂くことをおすすめいたします。



21.ローン残債が多いと買い替えはムリ?

あきらめずに相談してみましょう。
金融機関によっては、現宅のローン残債を、次の購入する住宅ローンに組み込むことも可能です。支払い能力だけでなく、残債の額や次の物件の担保力も関わってきます。ローン残債が多いからと、売却をあきらめておられる方も、無理と決めつけずに、まずは相談してみましょう。



22.買い替え用のローンって、どんなもの?


売却してもローンが残ってしまう方のためのローンです。
売却する際には、現在の住宅ローンに残債がある場合、それを全て完済する必要があります。しかしそんなお金はどこにもない。それを解決するのが、買い替え ローンです。現宅のローン残債と新規の住宅ローンを一本化してローンを組みます。審査は残債の額や担保評価、支払い能力等、総合的に判断されます。



23.優遇税制にはどんなものがある?


適用条件に注意しましょう。
優遇税制は、毎年度詳細を確認する必要があります。印紙税や登録免許税の軽減措置、居住用の3000万円特別控除、買い替え特例、住宅ローン控除、贈与税・相続税の特別措置、固定資産税の減額措置などたくさんあります。たたし、適用要件、特例、改正等が複雑ですので、詳細は、税務署または税理士にお問い 合わせ頂くことをおすすめいたします。 

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